Помните рекламный слоган: если вы хотите внуков, то купите детям квартиру. Этот способ улучшения демографических показателей в отдельно взятой семье, городе, стране самый что ни на есть действенный.

Он эффективнее материнского капитала, плакатов в женской консультации «Мама, не убивай меня!» и задушевных разговоров о связанных пинетках для будущих поколений на общей кухне в двухкомнатной квартире, где живут мама-папа, бабушка-дедушка и, собственно, те, кто должен произвести на свет внуков.

В такой ситуации квартирный вопрос возникает скорее рано, чем поздно. И начинается: изучение программ ипотечного кредитования, государственных и муниципальных программ субсидирования на приобретение жилья для молодых семей. Желанные собственные квадратные метры в конце этого длинного и непрямого пути появляются у редких счастливчиков, которым… сильно помогли родственники. Другие же просто смиряются с мыслью, что ближайшие лет десять-пятнадцать будут кочевать по съемным квартирам. Испортил ли квартирный вопрос жителей олимпийской столицы, выясняла «Народная газета Сочи».

Ипотечная история

Купить квартиру в Сочи – скорее мечта, чем реальность. И это стало ясно еще пять лет назад, когда город ввязался в олимпийскую гонку и цены на жилье стали расти спринтерскими темпами. По данным независимых оценщиков, на 50-70% в год. Тогда ипотека могла быть выгодным инвестиционным вложением: процент по кредиту был 14%, а рынок недвижимости рос в пять раз быстрее. В кризис никто тогда не верил. Вернее, даже не задумывался о нем.

Хотя специалисты отмечали парадоксальную ситуацию: с одной стороны, цены на недвижимость в Сочи были необоснованно «перегретые» и упорно продолжали расти, а с другой – официальные доходы граждан оставались достаточно низкими.

– Количество выданных ипотечных кредитов резко сократилось, – комментировал в 2006 году ситуацию Сергей Шамин, кандидат экономических наук, на тот момент директор одного из сочинских филиалов московского банка. – В 2006 году все банки начали говорить об ипотеке. И кто-то успел повыдергивать «сливки» – людей надежных и проверенных. Назову публичные цифры: два признанных городских лидера выдали в 2006 году один – восемь, другой – семь кредитов заемщикам с официальными доходами, плюс у них где-то по семь-восемь займов, выданных клиентам с «черными» доходами.

Доолимпийский ипотечный калькулятор

Ипотека не пользовалась популярностью не потому, что банки такие плохие, не хотели помочь людям решить жилищный вопрос. Проблема тут была объективно экономическая. В 2006 году цена в Сочи самой дешевой «однушки» в готовом доме была три миллиона рублей. Возьмем калькулятор и посчитаем.

Молодая семья. Своих накоплений немного, не более десяти процентов от стоимости квартиры. Банк выставляет максимальную процентную ставку – четырнадцать процентов на пятнадцать лет. Так называемые скрытые платежи приплюсовывают к стоимости жилплощади – семь-восемь процентов, то есть заемщик оплачивает и комиссию за рассмотрение заявки, и ведение счета, и услуги оценщика, риэлтора, прибавьте к этому еще три очень недешевых договора о страховании жизни на весь кредитный период, квартиры и права собственности на предмет ипотеки. В результате ежемесячный платеж по кредиту составлял, если быть точным, 39952 рубля. По банковским правилам этот платеж не должен превышать трети семейных доходов. Соответственно, совокупный доход наших молодоженов должен был быть не менее ста тысяч рублей. Понятное дело, что в городе таких семей было немного.

Тогда и представители муниципалитета, и экономисты делали ставку на строительство так называемого социального жилья. Обещали четыре жилых квартала. Назывались районы, где должны были возводиться такие дома, и цена за квадратный метр. Она не должна была превышать 25 тысяч…

Прошло пять лет. Кварталов эконом-класса не видно. Теперь уже другой глава города Сочи обещает расселить нуждающихся в улучшении жилищных условий в дома, которые будут построены для волонтеров. Мол, после 2014 года в распоряжение муниципалитета поступят 12 тысяч квартир, куда, помимо очередников, переселят горожан из ветхого жилья.

Ипотека после кризиса

Но, как говорится, на волонтеров надейся, а сам не плошай. Ждать мифического времени икс для мгновенного решения практически всех городских проблем 2014 года, конечно, можно, но жить в своих квадратных метрах хочется уже сейчас. Казалось бы, когда в кризис рухнули цены на недвижимость, вот оно, золотое время для улучшения своих жилищных условий. Удалось это сделать лишь тем, у кого были докризисные накопления. Но не тем, кто жил от зарплаты до зарплаты: оплатил съем жилья, коммуналку, закупил крупы и мяса и весь месяц свободен от незапланированных трат. Потому как тратить – нечего.

Цена аренды однокомнатной квартиры составляла тогда от 15 до 20 тысяч рублей. Их бы вполне можно было отдавать банку в качестве ежемесячного платежа уже за свою квартиру, ставшую в кризис приемлемо дешевой. Но… именно в это время банки свернули все свои ипотечные программы, начав их возрождать только через год-полтора после мировых экономических потрясений. К тому моменту «отошли» и цены. Однокомнатная квартира в 33 квадратных метра стала стоить столько же, сколько в период доолимпийской перегретости рынка недвижимости – те же 3-3,5 миллиона рублей. Можно, конечно, купить апартаменты в 18 квадратных метров за 1 миллион рублей, но кому они такие нужны. Если стоит задача воспроизвести на свет внуков.

По словам специалистов сочинского банковского дела, ипотечные условия стали жестче. Если раньше банки были согласны и на 10% от первоначального взноса, то сейчас предпочитают начинать общение с клиентами с 20%. Потому как кризис многих отрезвил и ко многим вещам заставил относиться осмотрительнее и взвешеннее. В том числе и к финансовой состоятельности заемщиков. Если совокупный доход вашей семьи меньше 70 тысяч рублей и у вас не завалялся миллион на первоначальный взнос, то лучше вам поискать… другие пути решения своих жилищных проблем.

Калькулятор калькулятору рознь

Удивительный факт, калькуляторы на банковских сайтах дают, как правило, более или менее дружественную информацию, а вот когда вы с документами приходите в сам банк, там возникают нюансы. Например, возникла у моих знакомых необходимость в одном из самых крупных и уважаемых банков взять в ипотеку 800 тысяч рублей на 24 года по ставке 14%. Именно их не хватает для покупки жилья. On-line калькулятор выдает, что ежемесячный платеж 9676 рублей; переплата 1986697 рублей. При расчете такой же заемной суммы под тот же процент в самом банке выясняется, что ежемесячная выплата 20500 рублей. Соответственно, переплата 5904000 рублей. Как ни крути, все-таки выгодное это дело – ипотека. Для кредитных организаций.

Понятное дело, что ни одна коммерческая организация не будет работать себе в убыток. И банки тоже. Поэтому и складывается такая процентная ставка. Официальная инфляция у нас в стране – 6-8%. Во всяком случае, так утверждает правительство и специалисты Центрального банка РФ. Экономисты же говорят, что она превышает 10%, а население на своих кошельках ощущает все 30%. Получается, что банки на ипотеке зарабатывают максимум 4% от выданной в кредит суммы. Но стабильно. В течение 20-25 лет. И именно в этом основной положительный момент ипотеки для кредитной организации – отработал один раз, двадцать лет в ус не дуешь, а копеечка капает.

Для россиян же, в частности, для большинства честно работающих за среднюю зарплату сочинцев, такая экономическая обстановка в стране практически не дает никаких шансов на приобретение собственного жилья ипотечным путем.

Молодым у нас… субсидия

В Сочи уже более чем пять лет активно анонсируется и пропагандируется программа помощи в улучшении жилищных условий молодежи «Молодая семья». Условия ее достаточно просты и понятны: они должны быть прописаны в Сочи, обоим супругам должно быть до 35 лет включительно и они должны быть официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (это означает, что на каждого члена семьи приходится менее 10 кв.м общей площади). Программа сводится к безвозмездной выплате из городского бюджета всей суммы первоначального взноса по кредиту, то есть, по сути, примерно третью часть площади жилья город таким семьям дарит. Программа проработала на практике примерно полтора года, ее услугами успели воспользоваться 48 молодых сочинских семей.

– В прошлом году нам на реализацию программы «Молодая семья» средств не выделялось, – говорит Андрей Безроднов, начальник управления молодежной политики. – Было кризисное секвестирование бюджета. Но документы мы все равно принимали. Сейчас в очереди на получение субсидий находится порядка 300 молодых семей. В этом году нам выделено – 20 миллионов рублей. И обещают еще добавить 10 миллионов. Субсидия в среднем составляет около 1 миллиона рублей. Значит, в этом году мы сможем помочь 20-30 семьям. На наш вопрос, а что же будет, если семьи, ставшие в очередь, в период ожидания станут уже не молодыми, Андрей Николаевич ответил – возрастной порог учитывается только на момент постановки в очередь. Когда уже документы сданы, то годы ожидания уже не имеют значения. Зато имеет значение скорость осваивания выделенных на субсидию денежных средств. Если за шесть месяцев семья, получившая субсидию, не определится с покупкой жилья, ипотечным кредитом, то деньги перечисляются следующим по списку молодым людям. А нерасторопное семейство отправляется в конец очереди. Но таких несознательных бывает крайне мало.

Субсидия в миллион рублей – это, конечно, приятно. Но надо понимать, что остальные минимум два миллиона придется брать в ту же ипотеку. (Если родственники не подсобят. Ну, те, которые хотят внуков…) Банк будет рассчитывать вашу финансовую состоятельность по тем же схемам, что и для остальных клиентов. А значит, ко времени получения помощи от муниципалитета вам жизненно необходима приличная белая зарплата.

Кстати, купить маленькую и дешевую квартиру не получится. Так как программа создана во имя улучшения жилищных условий. После покупки жилья на каждого члена семьи должно приходиться по 18 квадратных метров.

Действует у нас в городе еще и губернаторская программа, но сумма субсидии по ней намного ниже, и поэтому большинство сочинцев справедливо считают сбор документов для ее получения пустой тратой времени. Так как кардинально решить жилищный вопрос она не поможет.

Давать или не давать ипотеку, вот в чем вопрос

В интернете опубликован интересный список тех профессий, с которыми банки предпочитают не связываться: работники социальной сферы, милиционеры, военнослужащие, водители, работники сельскохозяйственных компаний, сотрудники турфирм, судьи, риелторы, строители, частные предприниматели. То есть в список неблагонадежных входят практически все основные профессии нашей страны.

Опасения кредитных учреждений вполне объяснимы: соцработники получают слишком мало, штат полиции уж очень часто сокращают, оптимизируют, военнослужащие после выхода на пенсию находятся в зоне риска остаться безработными и так далее.

Хотя по военнослужащим… как тут посмотреть. Уже пятый год в нашей стране действует накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, разработанная по поручению Президента Российской Федерации. Она даёт молодым военнослужащим возможность реализовать свое право на постоянное жильё уже в начале прохождения службы с использованием целевого жилищного займа. При этом участник системы сам может определить место приобретения своей квартиры и её характеристики.

Для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы создано федеральное государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих». Основным источником формирования накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих являются взносы, выделяемые из федерального бюджета.

В январе 2009 года ФГУ «Росвоенжильё» подписало соглашение о сотрудничестве с открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Предметом этого соглашения является долгосрочное сотрудничество в целях повышения доступности жилья путём реализации проектов по ипотечному кредитованию военнослужащих. В конце марта текущего года АИЖК разработало специальный ипотечный кредит для участников накопительной системы по программе «Военная ипотека» и разместило на своём сайте калькулятор для его расчёта.

То есть лейтенант, прослужив три года, может по военной ипотеке купить себе квартиру. Взносы за него будет платить государство. По истечении 20 календарных лет квартира становится уже его собственностью. Все эти годы он в ней живет и не переживает насчет съема жилья для себя и своей семьи. Некоторые сочинские банки вполне-таки успешно работают по «военной ипотеке».

А вот военнослужащим, которые к 2011 году отслужили уже более десяти лет, остается надеяться, что в Сочи все-таки достроят те дома, площадки под которые уже освобождены. На некоторых уже вовсю идут строительные работы. Время икс – тот же 2014 год.

Не молодые, но нуждающиеся

– Жилищная проблема в Сочи была всегда, – говорит со знанием дела сочинка Светлана Мережко, преподаватель художественной школы, уже много лет проживающая в некогда выделенном ей как молодому специалисту общежитии. – По причине отсутствия богатых заводов и фабрик. То, что строили для своих сотрудников такие предприятия, как ЖБИ, аэропорт, птицефабрики и прочие, капля в море. Не знаю, по какой причине, но кооперативного строительства (что хоть как-то могло решить проблему) тоже не было. Смешно, но для коренного сочинца даже комнату в малосемейке получить было практически невозможно. У меня есть соседи: она преподаватель сольфеджио, он врач-терапевт, ей шестой десяток, ему уже за шестьдесят… Почти 30 лет в общаге. Соседка с грустью говорит, что таких сроков наказания даже в Уголовном кодексе нет. Уже растут внуки, рожденные в общагах. И как бы ни был тяжел вопрос расселения общежитий, его нужно решать, так как трудно найти что-либо позорнее этих «шанхаев»... Если уж назвались столицей. Олимпийской.

На все вопросы о расселении общежитий, бараков глава города кивает на 2014 год и на 12 тысяч квартир, которые останутся городу после волонтеров. Но что-то мне подсказывает, что это скорее сказка, чем приближенные к реальности факты. Волонтеры ведь тоже люди, как и строители, живущие во временных вахтовых поселках... И они имеют особенность ассимилироваться в городском пространстве, причем с удивительной скоростью. Кто теперь вспомнит, что вагончики на Авиационной в Адлере были временными? Что они были возведены в свое время для размещения строителей железной дороги. А теперь там проживают поколения... сочинцев, ходят на митинги, в администрацию, судятся, чтобы жилье и землю признали их собственностью. Или… чтобы расселили. В Сочи. В том же районе, где они сейчас имеют место быть.

Жилищный вопрос многообразен, сложен и практически неразрешим. Но решать его все равно придется. И тут возникает логичный, простите за тавтологию, вопрос. В городе строилось и строится много высотных домов. Пусть они элит-класса. Но инвесторы принимали долевое участие в развитии города. Некоторые – квадратными метрами, другие – деньгами. Почему же очередь нуждающихся в улучшении жилищных условиях у нас движется с черепашьей скоростью? Несколько продвигаясь только в отношении некоторых учителей, единиц врачей, работников культуры и ветеранов.

Только не говорите мне опять про социальный дом на Мацесте! О нем «Народная газета Сочи» уже писала – о том, что он до сих пор числится бесхозной стройплощадкой. Так что тут ставить себе галочку муниципалитету еще рано.

Квартирный вопрос, который в свое время испортил москвичей, а теперь вот и сочинцев, можно решить только совместными усилиями власти, бизнеса и людей, которым это жилье необходимо. Можно, например, возродить практику того же кооперативного строительства, разработать нормативно-правовую базу и не ставить палки в колеса тем, кто решил, что родить ребенка в этой жизни мало. Нужно еще и построить для него дом.

Надежда НАЗАРОВА
Источник: ngsochi.com
05/2011